Modificações no estatuto da terra e suas implicações nos contratos agrários

A Lei Federal nº. 4.504, denominada Estatuto da terra, é a mais importante lei agrária brasileira. Tal dispositivo legal disciplina como deve ser usado o solo rural em nosso país, e juntamente com o Decreto 59.566/66 regulamenta os contratos típicos, ou seja, o arrendamento e as parcerias rurais.

Recentemente a Lei nº. 11.443, de 5 de janeiro de 2007, promoveu algumas alterações no Estatuto da Terra, mais especificamente em alguns incisos de seus artigos 95 e 96, que regulam, respectivamente, o arrendamento e as parcerias rurais.

Uma das mudanças trazidas pela nova lei, foi no inciso IV do artigo 95 que prevê a notificação feita pelo proprietário do imóvel ao arrendatário, seis meses antes do término do contrato, sobre eventuais propostas de arrendamento recebidas. A nova lei manteve o texto original, no entanto, passa a determinar que tal notificação seja feita extrajudicialmente. O não cumprimento do previsto nesse artigo dentro do prazo determinado enseja a prorrogação automática do contrato originário, impedindo o proprietário de arrendar a terceiros ou de retomar o imóvel, seja para explorá-lo diretamente ou por intermédio de descendente seu. Caso seja a intenção do proprietário não renovar o contrato de arrendamento, a referida notificação também tem que ser feita dentro do mesmo prazo.

Foram também substituídos alguns termos, como "preço" por "remuneração" e "aluguel" por "arrendamento". Apesar de tais modificações não acarretarem grandes mudanças, cabe ressaltar com relação à remuneração do arrendamento, que segundo estabelece o Estatuto da Terra, o valor do mesmo não poderá ser superior a 15% do valor do imóvel declarado no ITR, incluídas as benfeitorias que entrarem na composição do contrato, quando o arrendamento for sobre a área total do imóvel ou a 30% quando o arrendamento for parcial e recair sobre glebas selecionadas para fins de exploração intensiva de alta rentabilidade. Apesar de esta não ser uma cláusula nova, a mesma é, em muitos casos, ignorada na elaboração dos contratos e posteriores declarações de ITR.

A declaração de um valor de terra nua baixo para o imóvel no ITR, possibilita o pagamento de menos imposto, mas poderá servir de alegação, para que o arrendatário peça ressarcimento do valor já pago, ou uma redução no valor do arrendamento. Este fato pode ser ainda agravado, quando somente a terra é arrendada, sem que constem no contrato as benfeitorias que também estão sendo arrendadas.

A partir do artigo 96, que regula as parcerias rurais, uma das principais mudanças trazidas pela lei é a alteração nas cotas de participação dos proprietários nos frutos das parcerias, aumentando de até 10% para até 20%quando concorrer apenas com a terra nua, para até 25% quando concorrer com a terra preparada, de máximo 20% para até 30% quando concorrer com terra preparada e moradia e de até 30% para até 40%, caso concorra com o conjunto básico de benfeitorias. Os demais percentuais continuam os mesmos, podendo chegar à alíquota máxima de 75%.

Tabela 1. Cotas de participação dos proprietários nos frutos das parcerias


A lei ainda acrescentou cinco parágrafos ao artigo 96, sendo que no primeiro deles, juntamente com seus três incisos, o legislador deixa clara a diferença entre arrendamento e parceria, sendo:

Arrendamento: contrato agrário pelo qual uma pessoa se obriga a ceder à outra, por tempo determinado ou não, o uso e gozo de imóvel rural, mediante certa remuneração, observados os limites percentuais da Lei.

Parceria: contrato agrário pelo qual uma pessoa se obriga a ceder à outra, por tempo determinado ou não, o uso específico de imóvel rural, mediante partilha de riscos do caso fortuito e da força maior do empreendimento rural, e dos frutos, produtos ou lucros havidos nas proporções que estipularem, observados os limites percentuais da lei.

Quanto à tributação, arrendamento e parceria também se diferenciam. Na primeira modalidade contratual, o proprietário deixa de ser um produtor rural, não participando das decisões que envolvem a execução do empreendimento, portanto o Imposto de Renda tributa os rendimentos provenientes do arrendamento como se fosse um aluguel comum, com alíquotas que podem ser de 10% ou 27,5%. Por outro lado, quando o contrato celebrado se referir a parceria rural e o Parceiro Proprietário não receber quantia fixa e participar dos riscos do negócio, a tributação desses rendimentos é efetuada como renda da atividade rural.

Exemplo:

O IRPF de uma área plantada de 300 ha com Soja, com produção média de 50 sacos/ha/ano e com o valor de arrendamento de 5 sacos por hectare, ou com um contrato de parceria, com uma cota de 10% da produção. Considerando o preço do saco de soja foi avaliado em R$ 30,00/saco será:


Observação: No caso de arrendamento sem considerar benfeitorias, o valor mínimo que pode ser declarado no ITR para a terra nua, neste caso, é de R$ 1.000,00/ha.

Esta diferenciação tributária deve ser respeitada, pois a Receita Federal fiscaliza contratos que de fato são de arrendamento, mas que para escapar de uma tributação mais elevada, são intitulados e declarados como de Parceria Rural. Nestes casos a Receita desconsidera a falsa parceria e a tributa como arrendamento, incidindo ainda multa, juros e correção.

Por fim a lei possibilitou que seja prefixado um adiantamento da participação do proprietário na parceria, desde que tal adiantamento seja ajustado de acordo com a produção auferida no final do contrato. Neste caso o contrato e contabilidade do negócio devem andar juntos.

As modificações e inovações trazidas pela nova lei, têm como principal objetivo adequar o Estatuto da Terra, criado em 1964, às realidades fáticas dos contratos existentes atualmente, buscando propiciar vantagens para ambas as partes. No entanto alguns outros pontos devem ser observados, antes da celebração de um contrato. Destacamos abaixo mais algumas complicações que um contrato mal feito pode ocasionar:

- A não conservação de recursos naturais, dentro de um contrato de arrendamento ou parceria, pode gerar em uma eventual fiscalização do IBAMA, uma multa ao proprietário. Pois caso o contrato não preveja uma cláusula que obrigue o arrendatário ou parceiro à conservação dos recursos naturais, quem responde pela conservação é o proprietário. Apesar de existir a possibilidade do dono da terra ser ressarcido pela outra parte, através de um processo judicial, ter que recorrer à justiça pode ser demorado e gerar diversos incômodos ao proprietário.

- Outra questão importante que deve ser observada, é com relação à produtividade da terra, pois tanto contratos de arrendamentos, como os de parcerias, devem ter cláusulas onde parceiros ou arrendatários, garantam índices mínimos de produtividade. Deste modo se evita que o imóvel possa ser classificado como improdutivo e conseqüentemente desapropriado pelo Incra.

A celebração de um contrato agrário exige, portanto, além de conhecimento jurídico e contábil estar atento aos seguintes pontos:

- Legislação ambiental
- Legislação fundiária (Incra)
- Legislação tributária (Imposto de Renda e ITR)

Realizar um contrato, assessorado por pessoas especializadas, traz tanto a proprietários quanto a arrendatários e parceiros, inúmeras vantagens. Tendo em vista que a não observância da legislação pertinente e das suas modificações, pode acarretar uma série de complicações, muitas vezes em prejuízos, gerando para ambas as partes situações indesejáveis.