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Um aspecto relevante que existe no contrato de arrendamento e parceria rural se refere às benfeitorias.
O que são benfeitorias?
Em um contexto geral, benfeitorias são toda e qualquer obra e construção que exista na área que está sendo arrendada ou transferida através de parceria. No entanto, quando se fala em benfeitoria, há uma série de assuntos polêmicos e, nesse caso, o ideal é diminuir toda e qualquer possibilidade de problema através de cláusulas contratuais.
É obrigatório constar do contrato quais as benfeitorias que estão sendo cedidas no contrato.
Espécies de benfeitorias:
1) Voluptuárias
São aquelas que não agregam valor ao imóvel. Elas não são obrigatórias e não precisam acontecer, sendo apenas para trazer uma qualidade de vida melhor. Um exemplo aqui é a construção de uma banheira ou de uma área de lazer.
Sempre que se faz qualquer tipo de benfeitoria voluptuária só se tem o direito de ser ressarcido pelo que investiu caso negocie isso com o proprietário. Essa negociação tem que ser expressa e constar no contrato de parceria ou arrendamento.
A regra geral é que não existe indenização, de forma que essa precisa ser combinada com o proprietário e constar do contrato.
2) Úteis
Há a necessidade de serem feitas, aumentando ou facilitando o uso do imóvel. Isso é muito comum em determinadas áreas em que a propriedade está degradada em determinadas situações.
Aqui entram algumas polêmicas. Por exemplo, o que é benfeitoria? Não há uma descrição detalhada sobre isso. Sabe-se que são todas as construções que existem e estão à disposição das pessoas, mas existem discussões na Justiça, por exemplo, se uma curva de nível é considerada benfeitoria. O feitio da curva de nível traz custo.
Assim, há duas interpretações: uma que diz que a curva de nível é uma benfeitoria, baseada em seu custo e no trabalho que deu sua construção; outra diz que a curva de nível é uma condição para aquele tipo de negócio.
Por exemplo, a curva de nível feita para soja é diferente daquela feita para cana. Então, se você tinha plantação de soja e arrenda para uma usina que vai plantar cana, ela terá custo, pois terá que fazer a curva de nível própria para seu tipo de lavoura.
Afinal, é ou não indenizável esse tipo de situação? Já que isso é polêmico, o ideal é constar do contrato se é ou não. Tudo o que é polêmico depende de interpretação se não estiver constando do contrato.
3) Necessárias
Visam conservar ou evitar a degradação do imóvel.
As benfeitorias úteis e necessárias são indenizáveis, ou seja, dão ao arrendatário o direito de ressarcimento. Por exemplo, reforma de curral, reparo de uma casa.
Como se indenizam as benfeitorias?
A legislação é omissa com relação a isso, afirmando que as benfeitorias úteis e necessárias precisam ser indenizadas e que, enquanto não for indenizado, o arrendatário tem o direito de permanecer no imóvel, até ser indenizado. Mas vem a questão: uma benfeitoria que foi feita no início do contrato, há cinco anos, quanto vale agora? Quanto custou na época da construção? Tudo isso é omisso na legislação.
Diante dessa omissão, o correto é constar no contrato como isso será feito, definindo detalhadamente quais são as regras. Por exemplo, pode constar no contrato que as benfeitorias úteis e necessárias podem ser feitas mediante apresentação de três orçamentos ao proprietário. Também é necessário definir como será feito o ressarcimento, que tipo de correção monetária será utilizado, etc.
Há a possibilidade de se colocar no contrato que mesmo as benfeitorias úteis e necessárias não serão indenizadas?
A legislação deixa claro que esses tipos de benfeitorias são indenizáveis, mas há várias decisões que dizem que, se no contrato disser que elas não são indenizáveis, não existe obrigação ao proprietário indenizá-las. Isso é uma interpretação jurisprudencial e há uma tendência, hoje, de se julgar nesse sentido, alegando-se que as pessoas, quando assinaram o papel, tinham ciência total do que estavam fazendo.
Há uma ressalva importante, para a legislação: em caso de dúvida, julga-se favoravelmente ao arrendatário, ou seja, há juízes que não aceitam que não seja indenizável, mesmo que esteja no contrato, interpretando que essa cláusula passa por cima da legislação.
O que são benfeitorias?
Em um contexto geral, benfeitorias são toda e qualquer obra e construção que exista na área que está sendo arrendada ou transferida através de parceria. No entanto, quando se fala em benfeitoria, há uma série de assuntos polêmicos e, nesse caso, o ideal é diminuir toda e qualquer possibilidade de problema através de cláusulas contratuais.
É obrigatório constar do contrato quais as benfeitorias que estão sendo cedidas no contrato.
Espécies de benfeitorias:
1) Voluptuárias
São aquelas que não agregam valor ao imóvel. Elas não são obrigatórias e não precisam acontecer, sendo apenas para trazer uma qualidade de vida melhor. Um exemplo aqui é a construção de uma banheira ou de uma área de lazer.
Sempre que se faz qualquer tipo de benfeitoria voluptuária só se tem o direito de ser ressarcido pelo que investiu caso negocie isso com o proprietário. Essa negociação tem que ser expressa e constar no contrato de parceria ou arrendamento.
A regra geral é que não existe indenização, de forma que essa precisa ser combinada com o proprietário e constar do contrato.
2) Úteis
Há a necessidade de serem feitas, aumentando ou facilitando o uso do imóvel. Isso é muito comum em determinadas áreas em que a propriedade está degradada em determinadas situações.
Aqui entram algumas polêmicas. Por exemplo, o que é benfeitoria? Não há uma descrição detalhada sobre isso. Sabe-se que são todas as construções que existem e estão à disposição das pessoas, mas existem discussões na Justiça, por exemplo, se uma curva de nível é considerada benfeitoria. O feitio da curva de nível traz custo.
Assim, há duas interpretações: uma que diz que a curva de nível é uma benfeitoria, baseada em seu custo e no trabalho que deu sua construção; outra diz que a curva de nível é uma condição para aquele tipo de negócio.
Por exemplo, a curva de nível feita para soja é diferente daquela feita para cana. Então, se você tinha plantação de soja e arrenda para uma usina que vai plantar cana, ela terá custo, pois terá que fazer a curva de nível própria para seu tipo de lavoura.
Afinal, é ou não indenizável esse tipo de situação? Já que isso é polêmico, o ideal é constar do contrato se é ou não. Tudo o que é polêmico depende de interpretação se não estiver constando do contrato.
3) Necessárias
Visam conservar ou evitar a degradação do imóvel.
As benfeitorias úteis e necessárias são indenizáveis, ou seja, dão ao arrendatário o direito de ressarcimento. Por exemplo, reforma de curral, reparo de uma casa.
Como se indenizam as benfeitorias?
A legislação é omissa com relação a isso, afirmando que as benfeitorias úteis e necessárias precisam ser indenizadas e que, enquanto não for indenizado, o arrendatário tem o direito de permanecer no imóvel, até ser indenizado. Mas vem a questão: uma benfeitoria que foi feita no início do contrato, há cinco anos, quanto vale agora? Quanto custou na época da construção? Tudo isso é omisso na legislação.
Diante dessa omissão, o correto é constar no contrato como isso será feito, definindo detalhadamente quais são as regras. Por exemplo, pode constar no contrato que as benfeitorias úteis e necessárias podem ser feitas mediante apresentação de três orçamentos ao proprietário. Também é necessário definir como será feito o ressarcimento, que tipo de correção monetária será utilizado, etc.
Há a possibilidade de se colocar no contrato que mesmo as benfeitorias úteis e necessárias não serão indenizadas?
A legislação deixa claro que esses tipos de benfeitorias são indenizáveis, mas há várias decisões que dizem que, se no contrato disser que elas não são indenizáveis, não existe obrigação ao proprietário indenizá-las. Isso é uma interpretação jurisprudencial e há uma tendência, hoje, de se julgar nesse sentido, alegando-se que as pessoas, quando assinaram o papel, tinham ciência total do que estavam fazendo.
Há uma ressalva importante, para a legislação: em caso de dúvida, julga-se favoravelmente ao arrendatário, ou seja, há juízes que não aceitam que não seja indenizável, mesmo que esteja no contrato, interpretando que essa cláusula passa por cima da legislação.
Assista ao vídeo abaixo onde o advogado e consultor jurídico especialista em Direito Agrário, Gustavo Martins de Sá, explica detalhadamento a questão das benfeitorias em sistemas de arrendamento ou parceria rural:
Essa aula faz parte do curso on-line Contratos agrários: arrendamento e parceria rural, do EducaPoint, onde Gustavo apresenta toda a legislação que envolve o uso do imóvel rural, apontando tanto o que se espera da parte contratante como da contratada; ainda, demonstra que o uso do imóvel não pode importar apenas ao proprietário e ao posseiro, deve ser sempre explorado de forma racional, sustentável e em prol da coletividade.
Contrato bem redigido é, sem dúvida, essencial ao bom desenvolvimento da relação mantida entre proprietário e posseiro, e o primeiro passo para evitar problemas relacionados ao uso da terra.
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