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Impostos na venda de propriedades rurais

POR CILOTER BORGES IRIBARREM

E ENIO BORGES DE PAIVA

PRODUÇÃO DE LEITE

EM 12/02/2008

2 MIN DE LEITURA

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Com o reaquecimento do Agronegócio Brasileiro, os negócios começam a acontecer e entre eles está a venda de propriedades rurais.

De norte a sul do Brasil estão ocorrendo vendas de propriedades rurais, negócios estes que são realizados entre pessoas físicas e jurídicas brasileiras, assim como produtores e grupos estrangeiros.

Os impostos que incidem por origem da venda de uma propriedade rural são Imposto de Transmissão de Bens Inter-Vivos (ITBI), de competência municipal e o Imposto sobre Ganho de Capital na Alienação de Imóveis Rurais (Imposto de Renda sobre Ganho de Capital) de competência federal.

Com raras exceções, o empresário rural ainda não está habituado a analisar previamente o impacto tributário dos negócios que irá realizar. Isto vale para os negócios relacionados à atividade produtiva rural, onde a administração do custo tributário possibilita redução significativa de tributos e diminui o risco de uma possível autuação dos órgãos fiscalizadores, mais especialmente para os negócios imobiliários envolvendo imóveis rurais.

O Imposto de Renda sobre Ganho de Capital que incide na venda de propriedades rurais tem pesado consideravelmente nos negócios que vem sendo realizados. O aumento do valor deste imposto tem ocorrido pela valorização das terras e pelo valor que os bens estão escriturados no Imposto de Renda.

A Receita Federal tem toda a facilidade em identificar as transações efetuadas, através do cruzamento de dados, além das informações que são enviadas obrigatoriamente pelos cartórios e imobiliárias à mesma. O não pagamento correto do imposto gera uma dificuldade em movimentar os valores oriundos da venda do imóvel por falta de origem, além de correr um sério risco de ser autuado por sonegação do mesmo.

Algumas vezes o imposto não é calculado corretamente para pagamento, o que pode gerar prejuízos para o contribuinte vendedor do imóvel. A correta estruturação do negócio possibilita a utilização da legislação tributária, que pode permitir a diminuição do custo deste imposto, não pagando mais do que realmente é devido, mas isto deve ser analisado durante a negociação e não depois de estar sacramentada a mesma.

A seguir são apresentadas algumas informações e dicas do Imposto de Renda sobre o Ganho de Capital na venda de propriedades rurais:

• Existem fatores de redução que podem e devem ser utilizados para minimizar o valor do imposto. A estruturação do negócio deve ser planejada previamente a assinatura de qualquer documento que defina o mesmo.
• O recolhimento do tributo deve ser efetuado por meio de DARF feita exclusivamente para esta operação até o último dia do mês subseqüente ao recebimento. O imposto pago não pode ser compensado na Declaração de Ajuste Anual.
• O imposto pode, ou deve ser calculado sobre o Valor da Terra Nua. Um profundo conhecimento sobre avaliação de imóveis rurais e a declaração de ITR feita de acordo com o que possibilita a legislação podem ser elementos fundamentais na estruturação tributária do negócio.
• Devido às reduções existentes, quanto mais antiga for a aquisição menor será o imposto devido. Todavia existem situações em que aquisições recentes pagam tributos menores. A alienação de bens pertencentes a espólio, antes de passar para os sucessores, significa vantagem também no Imposto sobre Ganho de Capital.

Há diversas formas em que um negócio de venda de propriedades pode ser estruturado para que o imposto a ser pago pelo vendedor não seja maior do que o efetivamente devido. Para isto é fundamental a variável tributação estar incluída na negociação e que seja analisada previamente à realização da mesma.

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FLAUBERT MENEZES

AFONSO CUNHA - MARANHÃO - CONSULTORIA/EXTENSÃO RURAL

EM 01/07/2021

Comprei uma terra por um milhão de reais não passei a escritura para meu nome, tenho somente a procuração pública irrevogável e irretratável, vou vender por 2.352.000 e passar direto ao novo comprador em Cartorio.
Qual o imposto devido nesse caso.
ENIO BORGES DE PAIVA

PELOTAS - RIO GRANDE DO SUL - CONSULTORIA/EXTENSÃO RURAL

EM 02/07/2021

Flaubert
Tu lançou a compra dessa terra na tua DIRPF pelo contrato ou promessa de compra e venda?
FLAUBERT MENEZES

AFONSO CUNHA - MARANHÃO - CONSULTORIA/EXTENSÃO RURAL

EM 01/07/2021

Comprei uma terra por um milhão de reais não passei a escritura para meu nome, tenho somente a procuração pública irrevogável e irretratável, vou vender por 2.352.000 e passar direto ao novo comprador em Cartorio.
Qual o imposto devido nesse caso.
LUCAS

BARBACENA - MINAS GERAIS

EM 05/07/2021

Sobre valores de venda desse imóvel você recolherá o ganho de capital (gcap), e a alíquota de imóveis com valor até 5$ milhões é de 15% sobre a diferença entre valor de aquisição e valor de venda que é o ganho de capital ,além de outros fatores como, data da aquisição, se fez benfeitorias no imóvel,entre outros que podem reduzir o valor do imposto.
REGINA GUIMARAES

MATEUS LEME - MINAS GERAIS

EM 17/05/2021

Bom dia! Eu e meus irmãos vamos vender uma fazenda com valor bem superior ao pago no ITCD e no ITR. como ficará a DIRPF? Será cobrado imporso de renda sobre essa diferença? De qual alíquota?
LUCAS

BARBACENA - MINAS GERAIS

EM 24/05/2021

Olá, qualquer valor a mais que o valor declarado será tributado pelo ganho de capital gcap, o que influencia no valor a ser cobrado, partindo de uma alíquota de 15% , para se ter desconto no valor cobrado será a data de aquisição do imóvel, quanto mais antiga a data de aquisição maior desconto, se houve benfeitorias feitas no imóvel também gera desconto no valor final do imposto no gcap.
JOSÉ NEY VINHAS

OUTRO - RIO GRANDE DO SUL - CONSULTORIA/EXTENSÃO RURAL

EM 24/05/2021

Bom dia, Sra. Regina. Existem algumas possibilidades para que o valor do IR sobre o Ganho de Capital seja menor do que você imagina.
Caso na declaração de encerramento de espólio, vc tenha transferido os bens aos herdeiros por valor de mercado, ao invés do valor de avaliação para recolhimento do ITCD, esta será a base de cálculo para o IR sobre o Ganho de Capital.
Caso a DITR, do ano de aquisição tenha sido feita em nome dos herdeiros (novos proprietários da área), a base de cálculo para apuração do IR sobre o ganho de capital será pela diferença dos VTNs nas DITRs.
Teria que analisar o seu caso específico para verificar qual o melhor caminho a percorrer na apuração do IR sobre o ganho de capital.
REINALDO OLIVEIRA

ÁGUA CLARA - MATO GROSSO DO SUL - DISTRIBUIÇÃO DE ALIMENTOS (CARNES, LÁCTEOS, CAFÉ)

EM 26/11/2020

Boa tarde!!
Comprei uma área no MS, por um valor inferior ao declarado no ITR e o município está me cobrando ITBI em cima do valor do ITR, essa forma de cobrança é legal??
LUCAS

BARBACENA - MINAS GERAIS

EM 26/11/2020

Geralmente o valor cobrado no ITBI é acima do lançado no ITR, principalmente se a escritura do imóvel for antiga e pelo interesse de se arrecadar impostos,mas você pode tentar pedir uma reavaliação, (no inventário o advogado pode pedir,na questão o imposto e Itcdm, e se algum órgão de assistência técnica rural de seu estado pública anualmente o valor da terra nua, pode servir de parâmetro. Geralmente o valor deste imposto não é sobre valor venal e sim sobre o valor de avaliação, não sei se é legal,moral,mas é o que se pratica a fim de aumentar a arrecadação.
MARCOS C PAZ

RIO PARDO - RIO GRANDE DO SUL

EM 30/07/2020

Comprei uma terra rural que deve pagar o itbi rural para a prefeitura eu ou ou quem me vendeu
LUCAS

BARBACENA - MINAS GERAIS

EM 30/07/2020

ITBI quem paga é o comprador sempre, a menos que tenha estipulado outra forma no contrato de compra e venda. A partir do registro do imóvel será feito novo ITR em seu nome.
JOSÉ WALTER COSTA

SÃO PAULO - SÃO PAULO

EM 09/03/2020

Fiz uma venda de Imóvel Rural a prazo e estou fazendo o calculo sobre o VTN.
Como a venda foi a prazo como devo pagar o Imposto sobre o ganho?
Devo o VTN de acordo com o recebimento? ou devo pagar o imposto integral quando da apuração^
costazem@yahoo.com.br
J.W.Costa
SANDRO AL-ALAM ELIAS

PELOTAS - RIO GRANDE DO SUL - ESTUDANTE

EM 03/08/2020

José Walter, tudo bem?
Mesmo com o VTN paga-se de acordo com o recebimento. Se tiveres interesse de mais informações sobre Planejamento Tributário na venda de fazendas sou especialista no assunto. sandroelias@safrasecifras.com.br.
Sandro Elias
KELEM SCHUMACHER

DOM PEDRITO - RIO GRANDE DO SUL - ESTUDANTE

EM 29/11/2017

Bom dia! 

Estou com uma dúvida: foi vendido um campo área total, o que devo informar para a Receita Federal? Pelo que vi nâo é o DIAC-Cancelamento. 
KELEM SCHUMACHER

DOM PEDRITO - RIO GRANDE DO SUL - ESTUDANTE

EM 29/11/2017

Bom dia,

Estou com uma dúvida, vendi um campo a área total, o que devo informar para a Receita Federal, pelo que li não seria o DIAC cancelamento, se alguém puder me ajudar, agradeço.
ANA PAIVA

PELOTAS - RIO GRANDE DO SUL - CONSULTORIA/EXTENSÃO RURAL

EM 23/09/2016

Sr. Wilson Fellin, obrigado pelo seu contato.



Independente da matrícula ser uma única, será necessário desdobrar o custo de cada uma destas aquisições.



Para que possamos melhor lhe orientar, peço que nos remeta a matrícula nova, bem como as escrituras ou matrículas anteriores, onde constem as comprar, para que possamos analisar e lhe dar um retorno.



Peço que o material seja remetido para o e-mail anapaiva@safrasecifras.com.br.



Ficamos no seu aguardo.



Safras & CIfras.
WILSON ROBERTO BODANI FELLIN

SÃO PAULO - SÃO PAULO

EM 21/09/2016

\tenho um propriedade rural que foi sendo adquirida em partes, desde 1994/1995/1996/1997/1998/2000/2001/2002/2003 e 2004, e hoje foram unificadas e representam uma única matrícula. Gostaria de saber como proceder como calcular o ganho de capital o ganho de capital pois estopu vendendo a propriedade
FABRICIO SPINELLI

FARROUPILHA - RIO GRANDE DO SUL - DISTRIBUIÇÃO DE ALIMENTOS (CARNES, LÁCTEOS, CAFÉ)

EM 25/07/2016

olá tenho dúvida,



Tenho terra valor de 100 no ITR e vale 600 quanto pago de IR se vender com ganho de 500 ?
ANA PAIVA

PELOTAS - RIO GRANDE DO SUL - CONSULTORIA/EXTENSÃO RURAL

EM 06/07/2016

Sr. Aramis, bom dia!

Com relação a regra da venda de um bem, para aplicação do valor em outro, isso se dá com os imóveis urbanos. Esse benefício não se estende aos imóveis rurais.

No entanto, para que possamos lhe auxiliar no caso específico, peço que por favor, nos contate pelo e-mail anapaiva@safrasecifras.com.br para que possamos lhe dar uma atenção em especial.

Ana Paiva - Safras &Cifras
ARAMIS JOSE DALMOLIN

PASSO FUNDO - RIO GRANDE DO SUL

EM 03/07/2016

A terra nao tem a lei dos 5 anos. Se eu vender e usar o lucro imobiliario em outra área terei que computar o lucro e pagar o Imposto? ou segue a lei de um apto com mais de cinco anos sem ter usado a lei de que ao vender o imovel e aplicar até seis meses apos a venda em outros imoveis ficarei isento?
ANA PAIVA

PELOTAS - RIO GRANDE DO SUL - CONSULTORIA/EXTENSÃO RURAL

EM 01/04/2016

Sr. Cristian, bom dia.



O Sr. deverá apurar o Ganho de Capital, em seu nome, no programa de 2015, pois estas informações deverão constar na sua DIRPF 2016/2015, que deve ser entregue até dia 29/04/2016.



Caso o senhor necessite de uma análise ao caso concreto, peço que entre em contato com anapaiva@safrasecifras.com.br para que possamos analisar a documentação e poder lhe auxiliar.



Ana Paiva

Safras & Cifras
ANA PAIVA

PELOTAS - RIO GRANDE DO SUL - CONSULTORIA/EXTENSÃO RURAL

EM 01/04/2016

Sr. Dimas, bom dia.



Para que possamos analisar de pronto, sua situação, peço que entre em contato pelo e-mail anapaiva@safrasecifras.com.br que teremos o maior prazer em lhe auxiliar no que for preciso.



Ficamos a sua disposição.



Ana Paiva

Safras & Cifras
CRISTIAN CARLA A. VOLSKI CASSI

CURITIBA - PARANÁ - PESQUISA/ENSINO

EM 01/04/2016

Por favor. Preciso de uma orientação. Recebi uma propriedade de meu pai em 2004 com valor declarado de 48.500. A vendi em 2015 por 460.000,00. Como e calculado o imposto de renda?
ANA PAIVA

PELOTAS - RIO GRANDE DO SUL - CONSULTORIA/EXTENSÃO RURAL

EM 15/03/2016

Sra. Maria Nilza, boa tarde.

O ITBI é um tributo municipal. E, alíquota incidente é aquela disposta na lei orgânica do município o qual se encontra o imóvel rural.

Caso a senhora necessite de um auxílio específico, peço que remeta um e-mail para anapaiva@safrasecifras.com.br com maiores informações, para que possamos lhe auxiliar.



Ana Paiva

Safras & Cifras
MARIA NILZA DE SOUZA

EM 14/03/2016

ola gostaria de saber qual a porcentagens que colocamos para pagar o ITBI rural

se o valor da propriedade for 50.000.00 (cinquenta mil reais )
ANA PAIVA

PELOTAS - RIO GRANDE DO SUL - CONSULTORIA/EXTENSÃO RURAL

EM 14/03/2016

Sr. Dimas, bom dia!



Peço que o Sr. entre em contato pelo e-mail anapaiva@safrasecifras.com.br,  para que possamos analisar seu caso em específico e lhe orientar em uma possível retificação de escritura.



Aguardamos seu contato.



Ana Paiva.

Safras & Cifras
DIMAS PEREIRA DA SILVA

SÃO PAULO - SÃO PAULO

EM 11/03/2016

Boa noite!



Acabei de vender um imóvel rural e não citei as benfeitorias na escritura por desconhecimento.

Existem eucaliptos plantados que não possuem documentos que comprovam.

Existe alguma forma de comprovar junto a receita para que eu possa diminuir o ganho de capital?

O DARF irá vencer em 30/04/2016



Grato



Dimas
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